Envie de comprendre la notion de terrain non constructible ? Regardons ce qui définit ce type de terrain et comment tenter d’en faire un terrain à bâtir. Examinons enfin les motifs qui peuvent conduire à effectuer l’achat d’une telle parcelle.
Définition d’un terrain non constructible
Si vous ne pouvez pas ériger une maison en dur sur un terrain, cette parcelle est non constructible. Cet état peut s’avérer permanent ou temporaire. Examinons les caractéristiques de ce type de terrain et comment vérifier dans la pratique la situation d’une parcelle du point de vue de l’urbanisme.
Terrains constructibles : où le vérifier ?
Si votre commune dispose d’un PLU (plan local d’urbanisme), rendez-vous en mairie ou consultez-le en ligne. Il indique si le terrain est de nature constructible. Le PLU n’étant pas obligatoire, conformément à la loi du 13 décembre 2000, si votre commune n’en possède pas, ce sont les cartes communales qui répondent à votre question. Elles mentionnent les zones où les permis de construire peuvent être octroyés. Enfin, en l’absence de document de ce type, le RNU (règlement national d’urbanisme) fait foi.
Terrain interdit à la construction : quelles sont les caractéristiques ?
Le terrain peut être interdit à la construction pour une des raisons suivantes :
- Il est situé dans une zone présentant des risques naturels ou à préserver sur le plan environnemental ;
- il ne respecte pas les critères juridiques du plan local d’urbanisme ;
- techniquement, il ne permet pas d’y habiter en l’absence de viabilisation (pas de raccordement de la parcelle aux réseaux d’assainissement, à l’eau, à l’électricité et au gaz).
Rendre un terrain autorisé à la construction
Dans certains cas, si vous avez un projet de construction de maison sur une parcelle non constructible en France et que vous êtes disposé à mettre le prix, vous pouvez faire évoluer la situation. La patience et la détermination permettent parfois d’obtenir une modification du caractère du terrain au PLU.
Viabiliser le terrain pour le rendre constructible
Vous avez un projet de maison sur un terrain non constructible parce que non viabilisé ? Prenez en compte ce critère dans votre budget car le prix à payer pour raccorder un terrain aux sources d’énergie et aux services d’assainissement peut s’avérer conséquent. N’ayez pas peur des nombreuses démarches administratives.
Déposer une demande de modification du plan local d’urbanisme (PLU)
Cette démarche demande d’apporter les bons arguments pour justifier de votre souhait de modifier le PLU. Bien évidemment, elle s’envisage uniquement si le terrain respecte la philosophie du plan d’aménagement et de développement durable et s’il n’est pas situé dans une zone à risques naturels. La mairie instruit votre dossier en lançant une enquête publique avant de faire délibérer le conseil municipal.
Demander une révision du plan local d’urbanisme
Quand le terrain non constructible ne respecte pas les critères juridiques du plan local d’urbanisme, impossible de déposer une requête de modification. Effectuez alors une demande de révision. Votre argumentaire doit bien sûr être très étayé dans votre dossier de recours gracieux. La mairie y répondra favorablement si votre projet présente un réel intérêt communal, par exemple pour un ensemble de constructions résidentielles.
Attendre une évolution côté urbanisme
Les plans locaux d’urbanisme n’évoluent pas chaque année, mais régulièrement toutefois. Si vous êtes patient ou joueur, investir dans une parcelle non constructible peut s’avérer intéressant, avec un prix d’achat souvent 10 à 20 fois inférieur, comparé à un terrain à bâtir.
Terrains non constructibles : motifs d’achat
Vous vous interrogez sur les annonces de vente de terrains non constructibles ? Qui s’intéresse à de telles parcelles au prix certes réduit, mais sans possibilité d’y construire une habitation ?
Parcelle non constructible : possibilité d’aménager une installation temporaire
Sans travaux lourds, le propriétaire d’un terrain non constructible peut y ériger une installation temporaire, comme une tente de camping, une caravane ou une roulotte. Toutefois, veillez à demander une autorisation à la commune, notamment si vous demeurez sur le terrain plus de trois mois. En effet, le Code de l’urbanisme prévoit à l’article R.443-2 qu’une structure temporaire doit rester mobile en permanence.
Terrain non constructible : créer un potager ou un verger
La loi n’exige pas d’autorisation pour créer un potager ou un verger sur un terrain non constructible de quelques ares. Souvent, vous pouvez même aménager un cabanon de jardin pour vos outils, dans la mesure où la surface au sol est inférieure à 2 m2 et que la hauteur reste au-deçà de 1,5 m. Référez-vous toutefois au plan local d’urbanisme, véritable guide, car il peut parfois interdire ce type de petite installation fixe.
Parcelle en zone non constructible : créer une activité de loisirs
Vous envisagez de proposer des services commerciaux comme des activités sportives ou de loisir du type acrobranche ou escape game ? Adressez-vous à un agent immobilier. Expliquez-lui votre projet. Il vous cherchera un terrain non constructible disponible à la vente, à un prix compétitif et dans une zone intéressante.
Terrain non constructible : achat en vue d’une future plus-value
Les modifications de plans locaux d’urbanisme sont fréquentes, au gré des projets de la commune, des évolutions des besoins voire des changements de municipalité. Miser sur une évolution du PLU qui rendrait votre parcelle de quelques ares constructible peut conduire à une belle plus-value de plusieurs milliers d’euros. Analysez bien la zone où est situé le terrain avant de concrétiser votre achat immobilier.
Finalement, s’intéresser à une annonce de vente d’un terrain non constructible publiée par une agence peut représenter une opportunité. Si vous envisagez un tel achat immobilier, vous êtes prêt avec ce guide à aborder votre dossier sur le plan de l’urbanisme.
