Vous envisagez d’acheter un terrain pour y construire votre maison ? Sachez que la qualité du sol sur lequel va reposer votre maison est un élément primordial à prendre en compte. Cela impactera le coût de construction de votre maison et sa stabilité dans le temps. Heureusement, la loi impose aujourd’hui au vendeur de fournir une étude géotechnique qui vous met à l’abri des mauvaises surprises.
Les types de sol et leur impact sur la construction de votre maison
Lors de l’achat d’un terrain, il faut être vigilant sur la nature du sol. Le type de fondation à réaliser va en effet dépendre de la qualité du sol. Les surcoûts de construction peuvent être importants si la nature du sol nécessite des fondations spéciales.
Le sol argileux : le moins favorable pour une construction
Un sol argileux est certainement le moins bon type de terrain. Les sols argileux subissent de nombreux mouvements en fonction des aléas du climat. Ils se gonflent lors d’apports massifs d’eau, et se rétractent lors de sécheresses. Ces mouvements peuvent finir par fragiliser les constructions. Les bâtiments les plus légers, comme les maisons individuelles, sont les plus concernés.
Pour construire sur ce type de sol, il faudra aller chercher un sol plus stable, sous la couche d’argile. Il y aura alors deux types de fondations possibles. Des fondations avec des pieux, pour réaliser une maison sur pilotis. Et des fondations avec des longrines, poutres porteuses en béton armé. Les longrines sont utilisées pour réaliser des fondations profondes et semi-profondes sur sol instable.
Le sol sablonneux : un bon sol pour le terrain de votre maison
Un sol sablonneux est un bon sol pour une construction. Il est assez stable et joue même un rôle d’amortisseur. Toutefois, il faudra prévoir une emprise de construction plus large pour assurer la stabilité de la maison.
Une zone sableuse ne pose pas de problème si elle concerne toute la surface de la maison. Les fondations doivent reposer sur une zone saine et homogène. S’il existe des inégalités (zones sablonneuses, d’autres argileuses ou encore rocheuses), il faudra réaliser des travaux de terrassement et adapter les fondations.
Le sol rocheux : un terrain résistant pour accueillir votre construction
Un sol rocheux sera résistant et donc solide pour accueillir votre maison. Toutefois, ce type de sol entraîne un surcoût très important pour réaliser le terrassement, les fondations et le passage des réseaux.
L’étude de sol : un nouveau diagnostic obligatoire pour le terrain de votre maison
La loi Elan de novembre 2018 et les arrêtés du 22 juillet 2020 imposent une étude géotechnique pour les ventes de terrain. Cette étude de sol est à la charge du vendeur du terrain, et doit être annexée au compromis de vente. Elle doit permettre à l’acheteur de mieux évaluer le risque potentiel et au constructeur d’adapter ses règles de construction.
Quels terrains et types de projets sont concernés ?
Cette obligation concerne uniquement certaines zones géographiques. Il existe en effet une carte d’exposition aux phénomènes de mouvements de terrain. Elle identifie quatre catégories d’exposition : forte, moyenne, faible, et le reste du territoire. L’étude géotechnique obligatoire concerne uniquement les catégories d’exposition “moyenne” et “forte”.
Avec cette carte interactive, vous pouvez vérifier quelle est la zone d’exposition du terrain que vous projetez d’acheter, sans attendre de signer un compromis. Cette carte concerne principalement les zones argileuses.
Une étude géotechnique est obligatoire pour les ventes de terrains non bâtis constructibles pour la réalisation de maisons individuelles. Elle est aussi requise dans le cadre de contrats de construction de maisons individuelles (CCMI).
Que doit contenir l’étude géotechnique du sol de votre futur terrain ?
Pour un terrain non bâti, l’étude de sol « préalable » (type G1) doit être fournie par le vendeur. Elle doit identifier les risques géotechniques du terrain. Elle doit aussi définir des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque. Sa durée de validité est de 30 ans.
Dans le cadre de la réalisation de travaux de construction, une étude géotechnique de « conception » (type G2) doit prendre en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment. Cette étude prescrit des dispositions de construction adaptées à la nature du sol. Elle n’est valable que pour le projet de construction en question.
Les conséquences de la qualité du sol sur le coût d’un terrain
La loi Elan, en obligeant le vendeur à fournir un diagnostic de la qualité du sol, protège les acquéreurs. En tant qu’acheteur, vous disposez de toutes les informations qui vous permettent d’évaluer les risques, mais aussi les coûts liés à la construction sur ce terrain en particulier.
La qualité du sol est l’un des facteurs le plus impactant sur le prix de revient de votre maison. Vous pourrez ainsi décider si un terrain est adapté à votre budget. Mais c’est aussi un point de négociation. Si vous devez débourser 30 000 ou 40 000 euros pour réaliser des travaux supplémentaires afin d’adapter votre projet au terrain, vous pourrez négocier son prix à la baisse. Une mauvaise qualité de sol est certainement une moins-value pour le vendeur.
