Comment s’y retrouver si vous avez un projet de construction, entre les annonces de terrains à bâtir et de terrains constructibles ? Regardons les définitions de ces deux types de parcelles et leurs différences. Analysons ensuite comment préparer une vente de terrain à bâtir, de l’examen du plan local d’urbanisme jusqu’à l’estimation du prix par un professionnel de l’immobilier ou un notaire.
Définition d’un terrain à bâtir
Il est parfois compliqué de tout comprendre pour un acheteur qui lit les annonces immobilières de vente de terrains. Terrain constructible ou pas, agricole, à bâtir, viabilisé ou non, naturel ou forestier, les terminologies sont nombreuses. Alors que dit le droit en France ?
Caractéristiques des terrains à bâtir
C’est le Code de l’expropriation, à l’article L.13-15, qui définit la notion de terrains à bâtir. Ils doivent présenter les particularités suivantes :
- un accès à la parcelle s’avère nécessaire, public ou privé mais raccordé alors à une voie publique ;
- la viabilisation effective doit comporter une desserte au réseau d’eau et réseau d’électricité, voire à l’assainissement si l’urbanisme local l’exige ;
- tous ces réseaux doivent être correctement dimensionnés et facilement accessibles ;
- les parcelles sont situées dans des zones dites constructibles selon le plan d’occupation des sols (POS) ou tout document d’urbanisme.
Ajoutons qu’un terrain à bâtir présente obligatoirement un sol nu de toute construction. Aucune maison ne peut y être déjà construite à l’exception de ruines non habitables éventuellement.
Comment vérifier le statut d’un terrain mis en vente
Assurez-vous du caractère constructible du terrain. Consultez le plan local d’urbanisme de votre commune, soit à la mairie soit en ligne, s’il existe. Il définit les règles et affecte la destination du sol en classant les terrains en 4 zones, urbaines, à urbaniser, agricoles ou naturelles et forestières. En l’absence de PLU, les cartes communales vous renseignent. À défaut de ces documents d’urbanisme, référez-vous au RNU (règlement national d’urbanisme). Ensuite vérifiez que le terrain est réellement viabilisé avant de concrétiser votre achat.
Comment différencier un terrain à bâtir d’un terrain constructible
Vous entendez parler de terrain constructible et ne comprenez pas la nuance avec le terrain à bâtir ? Voici les principales différences en France.
Absence ou présence de constructions sur le terrain
Voici déjà une différence significative. Un terrain constructible peut comporter des constructions de maisons ou immeubles, alors que le terrain à bâtir, par définition, est un terrain en devenir. Il se présente obligatoirement nu de tout bâtiment habitable. Des ruines sont tolérées cependant.
Parcelle systématiquement viabilisée
Le terrain à bâtir est déjà préparé pour recevoir la construction d’une maison. Il s’agit souvent de lots de parcelles avec bornage, viabilisation et accès, voire d’un lotissement. Le terrain dit constructible, peut techniquement se raccorder aux réseaux d’énergie, mais les travaux pour le viabiliser restent parfois à réaliser. Dans ce cas, l’acheteur prend en charge le coût des branchements à réaliser après l’acquisition.
Intérêt de la distinction entre terrain à bâtir et terrain constructible
Quand vous analysez une petite annonce immobilière de terrain, en vue d’un projet de construction de votre future maison par exemple, soyez vigilant. Un terrain à bâtir et un terrain constructible ne présentent pas tout à fait les mêmes caractéristiques. Ces différences influent sur le prix des parcelles. Ainsi, lors d’expropriation ou de préemption, elles s’avèrent fondamentales. Un terrain à bâtir vaut plus cher. En cas d’acquisition, prenez garde dans votre recherche à la dénomination de la parcelle et au prix de vente du terrain avant d’effectuer votre choix.
Préparer une vente de terrains à bâtir
Propriétaire d’un terrain constructible, vous envisagez de le vendre en tant que terrain à bâtir ? Regardons les étapes pour préparer la mise en vente, en une seule parcelle, en lots ou à un constructeur sous forme de lotissement.
Plan d’occupation des sols et plan local d’urbanisme
Pour votre étude de faisabilité, commencez par récupérer tous les documents d’urbanisme comme le POS (plan d’occupation des sols) et le PLU (plan local d’urbanisme). Ils comportent les règles de votre commune en matière d’urbanisme et vous renseignent sur le caractère constructible de votre terrain.
Analyse des servitudes du terrain à vendre
Poursuivez par l’analyse des réseaux et raccordements d’eau, de l’électricité, du téléphone voire du gaz au terrain à mettre en vente. Les canalisations passent potentiellement chez des voisins. Vérifiez bien que vous disposez des autorisations pour ces servitudes, afin de les faire inclure dans l’acte par le notaire. Pour bénéficier du caractère de terrain à bâtir, tous ces aménagements sont indispensables.
Intervention d’un expert géomètre pour la superficie et les bornes
Le bornage et la mesure de la superficie d’un terrain à bâtir s’imposent, qu’il s’agisse de toute la parcelle, de différents lots ou d’un lotissement. Faites appel à un géomètre-expert pour calculer la surface et apposer les bornes. Il intervient en respectant les directives du plan local d’urbanisme. C’est d’autant plus important, si vous décidez de mettre en vente uniquement un seul lot.
Estimation du prix de vente des terrains à bâtir
En tant que propriétaire, demandez une évaluation à des professionnels de l’immobilier. Agent immobilier ou estimateur chez un notaire, il connaît le marché local et vous donne une fourchette du prix de vente envisageable. Un promoteur immobilier effectue aussi sa propre étude de faisabilité de concert avec un architecte et détermine son prix d’achat. La négociation peut alors commencer entre lui et le propriétaire qui met en vente son terrain.
Vous êtes à la recherche d’une parcelle viabilisée pour construire votre futur logement ? Propriétaire, vous désirez vendre un bien immobilier ? Avec ces explications, ne confondez plus terrains à bâtir et terrains constructibles.
Plus d’infos sur ce thème ici : Quelles sont les règles de distance entre deux maisons ?
