Lorsque vous achetez un terrain, il est important de savoir s’il fait l’objet d’un droit de passage. La servitude de droit de passage fait partie des diverses servitudes administratives qui entraînent des droits et des obligations pour vous et vos voisins. Voici des éléments indispensables à connaître pour entretenir de bonnes relations de voisinage.
Comprendre et définir l’acte de servitude de droit de passage
C’est le Code civil qui définit les règles qui s’appliquent au droit de passage. Pour comprendre ces règles, il est bon de rappeler les définitions des termes les plus importants. Voyons aussi les différents contextes juridiques qui s’appliquent à la création d’une servitude de droit de passage.
Quelques définitions pour comprendre les principes du droit de passage
- Le droit de passage concerne les cas où le propriétaire d’un terrain enclavé (ne disposant d’aucun accès sur la voie publique), ou difficile d’accès, doit passer chez un voisin pour atteindre la voie publique.
- Une servitude est définie par l’article 637 du Code civil comme “une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire”.
- Une servitude de passage conventionnelle est une charge consentie par le propriétaire du fonds servant pour l’usage et l’utilité du fonds dominant. Elle s’applique donc au bien (fonds) et non à une personne.
- Le fonds servant est celui sur lequel s’exerce la servitude. Le propriétaire du fonds servant a l’obligation de laisser passer son voisin pour qu’il accède à son terrain.
- Le fonds dominant est celui qui jouit du droit de passage. Le propriétaire du fonds dominant doit respecter les modalités définies par la servitude.
La mise en place d’un droit de passage pour un terrain enclavé
Lorsqu’un terrain est enclavé, son propriétaire doit solliciter un droit de passage au propriétaire du terrain sur lequel un passage est possible.
Si un accord à l’amiable est trouvé, un acte notarié peut être établi entre les propriétaires. L’acte établira l’existence de la servitude et définira les caractéristiques du passage et de ses conditions d’utilisation. Les éléments suivants seront définis :
- le tracé et la largeur du passage ;
- les heures de passage autorisées ;
- les types de bénéficiaires autorisés (véhicules, personnes, engins,…) ;
- si le stationnement est autorisé (un droit de passage n’est normalement pas un droit de stationnement) ;
- les frais de réalisation du passage (toujours à la charge du bénéficiaire du droit de passage) ;
- les frais d’entretien du passage (à la charge du bénéficiaire du droit de passage, sauf si les deux propriétaires utilisent le passage)
- le montant de l’indemnité financière à verser au propriétaire du fonds servant au titre du préjudice subi.
Si aucun accord à l’amiable n’est possible, il faudra faire appel à la justice en allant devant le tribunal. En effet, pour un terrain enclavé, l’accord du propriétaire du terrain utilisé pour le passage n’est pas nécessaire. Il s’agit d’une servitude légale.
Si le terrain n’est pas enclavé, mais simplement difficile d’accès, l’accord du propriétaire du fonds servant est obligatoire. C’est alors une servitude conventionnelle. Le refus en justice d’une servitude conventionnelle n’empêche pas de réclamer ensuite une servitude légale de passage.
Quelques règles et usages pour rester en bons termes avec votre voisinage
L’existence d’un droit de passage est souvent source de conflit. Être bien informé des règles est la meilleure façon d’éviter de finir au tribunal.
Comment sont définis le tracé et la largeur d’une servitude de passage ?
L’article 683 du Code civil stipule que la servitude de passage doit être d’une largeur suffisante pour permettre la desserte complète du fonds. Le tracé doit aussi être le plus court et le moins dommageable. S’il s’agit du passage d’une voiture, il faudra donc une largeur minimale de 3 mètres.
S’il faut prévoir l’accès aux véhicules de secours, une largeur de 4 mètres est à prévoir. Le tracé doit donc être adapté au type d’utilisation du passage (piéton, voiture ou véhicule plus large).
Qui est responsable de l’entretien et des travaux relatifs à la voie de passage ?
L’entretien revient à celui qui utilise le passage. Celui-ci doit effectuer l’entretien régulier, ainsi que les travaux nécessaires suite à l’usure naturelle (nids-de-poule, bitume abîmé…). Il doit aussi prendre en charge les réparations suite aux intempéries (inondations, accident avec un tiers).
Tous les frais seront partagés entre les deux propriétaires uniquement s’ils utilisent le passage tous les deux. Dans le cas d’intempéries, le propriétaire qui utilise le passage pourra faire jouer son assurance habitation.
Quelle est la durée légale d’un droit de passage ?
Une servitude de droit de passage est fixée pour une durée de 30 ans, sauf si l’acte mentionne une durée différente. Au-delà des 30 ans, le principe de droit de passage peut être remis en cause. La servitude de passage peut aussi cesser dans le cas où le terrain se trouve désenclavé, par la création d’une route ou d’un chemin public par exemple.
