Après avoir cherché et trouvé le terrain constructible correspondant à son projet de construction de maison, l’acheteur doit formuler une offre d’achat au vendeur. Qu’il s’agisse d’un terrain isolé ou d’un terrain en lotissement, les formalités pour l’achat d’un terrain suivent ensuite ces deux étapes : la signature de l’avant-contrat de vente et la signature de l’acte authentique de vente.
Formalités pour l’achat d’un terrain : la signature d’un avant-contrat
Lors de l’achat d’un terrain constructible, l’engagement du vendeur et de l’acheteur passe par la signature d’un avant-contrat. Il peut s’agir de l’un de ces deux documents.
- Signature d’une promesse de vente dans laquelle le propriétaire s’engage auprès de l’acheteur à vendre son terrain à un prix déterminé.
- Signature d’un compromis de vente dans laquelle le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement à conclure la vente au prix déterminé en commun.
Cet avant-contrat de vente peut prendre la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique. Ce document diffère selon qu’il s’agit de l’achat d’un terrain isolé ou d’un terrain en lotissement.
La signature d’un avant-contrat pour l’achat d’un terrain constructible hors lotissement
Promesse unilatérale de vente ou compromis de vente, l’avant-contrat pour l’achat d’un terrain constructible hors lotissement doit mentionner un certain nombre d’informations.
- Le prix de vente du terrain.
- La description détaillée et la surface exacte du terrain.
- Les précisions sur le bornage.
- Les servitudes et hypothèques pesant sur le terrain.
- La date de signature de l’acte de vente devant notaire.
- Le délai de livraison du terrain.
- Les clauses suspensives de vente : clauses liées à l’obtention d’un prêt, d’un certificat d’urbanisme préopérationnel ou d’un permis de construire.
- Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur.
- Le montant des honoraires de l’agent immobilier et/ou du notaire. L’avant-contrat de vente précise également qui prend en charge le paiement de ces honoraires.
L’acheteur peut verser une indemnité d’immobilisation (acompte de réservation) d’un montant de 10 % du prix de vente environ. Cette somme est déposée sur le compte séquestre du notaire. Elle n’est récupérable que dans deux situations.
- L’une des clauses suspensives de l’avant-contrat n’est pas réalisée.
- L’acquéreur n’obtient pas son prêt.
Une promesse unilatérale de vente passée sous signature privée doit être enregistrée auprès de la recette des impôts du vendeur ou de l’acquéreur. Elle doit être notifiée dans un délai de 10 jours suivant la signature.
La signature d’un avant-contrat pour l’achat d’un terrain constructible en lotissement
La signature d’un avant-contrat pour l’achat d’un terrain constructible en lotissement est conditionnée par la délivrance du permis d’aménager. Cet avant-contrat doit comporter les mêmes informations et les mêmes clauses suspensives que celles contenues dans l’avant-contrat pour l’achat d’un terrain isolé. L’acquéreur peut verser une indemnité d’immobilisation d’un montant de 5 % du prix de vente. Si les travaux fixés par le permis d’aménager ne sont pas achevés, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation. Ce délai s’étend sur 10 jours après la signature de la promesse de vente.
En cas de rétraction de l’acquéreur, l’indemnité d’immobilisation est restituée dans les 21 jours. Si la vente n’est pas conclue du fait de l’acheteur, alors que toutes les conditions sont respectées, le vendeur est en droit de conserver le montant de l’acompte de réservation.
Formalités pour l’achat d’un terrain constructible : l’acte authentique de vente
Dans le cadre d’un achat d’un terrain à bâtir, l’acte authentique de vente est la dernière formalité des démarches contractuelles. La signature de l’acte de vente a lieu devant le notaire. Elle se déroule en présence du vendeur et de l’acheteur du terrain constructible. Le prix de vente est versé lors de cette dernière étape de l’achat immobilier. Les frais de notaire sont supportés par l’acheteur sauf accord spécial entre les deux parties. Si l’acheteur et le vendeur ont chacun un notaire, les frais notariés sont partagés entre les deux notaires. Le notaire qui a rédigé l’acte de vente garde l’original. Il en remet une copie à l’acheteur.
Lors de l’achat d’un terrain à bâtir (terrain constructible hors lotissement ou en lotissement), certains frais annexes sont à prendre en considération.
- La taxe de publicité foncière ou droit de mutation (publication de vente au fichier immobilier) est versée par l’acheteur au notaire à la signature de la vente du terrain.
- La taxe d’aménagement est due pour chaque construction, reconstruction, agrandissement, aménagement et installation nécessitant une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable de travaux, permis de construire, etc.). La taxe d’aménagement s’applique à toute construction d’une surface supérieure à 5 m².
- Les frais de raccordement pour un terrain non viabilisé doivent être pris en compte avant tout projet de construction d’une maison.
